好意思国事一个侨民国度，国外东谈主士不错来好意思国投资或购置房产。固然好意思国政府对番邦东谈主购买房产险些莫得任何法律上的戒指，但在税收和贷款方面却实验着比对待好意思国东谈主更尖刻的圭臬，况兼某些高级公寓在购房履历审查上也令不少番邦购房者望而生畏。

　　“合营公寓”不“合营”

　　“一流的曼哈顿合营公寓”——这是一句在房产告白中的常见用语，总会令东谈主联念念起某个堡垒般的高级住宅区形象，要念念获胜攻克那种地方不仅需要具备“不差钱”的经济实力，更要通过堆积如山的贵寓和令东谈主虚弱的口试的两面夹攻，才可将其纳入名下。

　　在纽约的房地产市集，国际买家险些占了一都购房者的三分之一。从房屋类型来说，岂论是生意楼宇、地皮如故住宅，都是通达的市集，好意思国东谈主和番邦东谈主买房基本莫得太大的分离，但却有一种房屋类型对国外投资东谈主戒指较多，也即是上文书白中提到的合营公寓，由于审查严苛，一般番邦东谈主不会购买。

　　近一个世纪以来，购买合营公寓一直是在曼哈顿领有高级公寓的传统面目，占据统共可供购买公寓数的三分之二。合营公寓由公寓公司领有，购买合营公寓，其实是购买该公司的股份，以鼓励身份享有“产权租出权”，况兼购买合营公寓单元莫得屋契，唯有一份股票文凭。时时购买的公寓越大，则标明购房者在该公司领有的股份越多。

　　许多合营公寓不卖给番邦东谈主，购买者需要有好意思国居民卡或好意思国公民才行。而且大多半合营公寓要求股份合手有东谈主把公寓行为他们的主要居所，固然也允许一到两年的转租，然则承租东谈主必须提交慎重恳求，况兼通过合营公寓的董事会(雷同业主委员会)的口试和履历审查。购买合营公寓必须得到董事会批准。统共的潜在买房者都必须提交“董事会审批文献组合”，其中包括购房恳求、个东谈主保举函和专科保举函，以及阻扰的收入和钞票信息等。

　　在购买合营公寓之前，投资者都要进行一个“购房恳求”模式，主要场所是让合营公寓的处分委员会对潜在购房者作念一个配景访问，包括资信解释、使命配景等。这一模式主要保险现存单元居民的利益，为通盘居住环境和邻里之间作念好信用防地。合营公寓的购房恳求一般包括口试门径，以便盘考与购房者提供的信息关联的问题。董事会在口试时可依据其公司的处分理念，甚而是董事会成员对个东谈主生存环境的喜好而拒却恳求者。董事会可批准或拒却任何恳求东谈主，而无须阐明情理。比拟顶点的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三名幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒却；甚而有讼师被拒因为惦念其动辄告状等。

　　纽约最大房地产公司霍尔斯特德的从业东谈主士肖红告诉记者，从法律层面掂量，“购房恳求”是这类合营公寓买卖的必经模式之一，一朝被董事会拒却则往返不成。投资者对购房恳求难易进程的考量，不应仅限于我方购买时通过董事会审核的几率，也应试虑到翌日出售时该审查模式过于繁琐贫苦而对潜在买家的影响。而且合营公寓不仅购买手续复杂，而且还有转租戒指(也即是说弗成跋扈出租给其他东谈主)。

　　据好意思国《华尔街日报》报谈，法国政府两年前为其常驻都集国大使德拉特在纽约市购买官邸时遭到拒却。报谈称，德拉特相中一套市集价720万好意思元的曼哈顿豪华公寓，却遭到邻居业主反对，情理是这处公寓可能被用于举办喧闹的绅士外交行为。笔据公寓所属大楼的业主委员会要求，德拉特如若入住公寓，必须确保在住所举办的约聚、理财等外交行为低于一定数目。这项往返最终由于业主委员会的反对而没能告成。

　　卖房缴税可不仅仅段子

　　从购房手续来讲，统共历程和提供的材料都是一样的，番邦东谈主也不错恳求好意思国的贷款。许多银行和贷款机构有提供给番邦东谈主的贷款运筹帷幄，但利率和贷款金额以及提供的材料有些不同。番邦买家念念要获取购房贷款，条款失色国东谈主愈加尖刻。一般来讲，贷款机构要求番邦买主交纳的首付为房价的50%，大大高于好意思国东谈主的20%，而且贷款利率也会比拟高。当今好意思国购房贷款利率低于4%，然则番邦买家时时以投资为场所，是以他们拿到的利率会在5%甚而更高。

　　从税务的角度来看，番邦东谈主买房一样不错享受许多税务减免策略。只须这些番邦东谈主在好意思国报税，比如买房自住，恳求了贷款，那么年终不错恳求地税和贷款利息的抵扣；还有买房投资的番邦东谈主，有出租收入，年终报税时也不错将一些用度进行税务抵扣。

　　番邦东谈主出售好意思国房产与好意思国东谈主一样，一样需要交纳“本钱利得税”。好意思国东谈主我方出售房产时，赢利的部分是要征税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%，番邦东谈主在好意思国购置房地产之后出售赢利的部分也要征税。但与腹地东谈主不同的是，番邦东谈主出售房产时需要“预扣”本钱利得税。

　　由于惦念番邦东谈主在好意思国房地产市集上买进卖出，赚了差价后没交税就走东谈主了，而好意思国税务局无法跨国催讨，好意思国国会早在1980年便制定了“番邦东谈主房地产投资税收法”，章程“番邦个东谈主或公司在出售位于好意思国房地产时，需要交纳房款10%行为所得税预扣款”。据肖红先容，近些年为打击“炒房团”，好意思国政府还大幅上调番邦东谈主在好意思出售房产时的预扣税。笔据全好意思房地产协会敷陈，番邦东谈主在好意思出售30万好意思元以上房产，需交纳的预扣税客岁2月起从10%涨至15%，况兼预扣税是指卖房成交价的百分比，而非所赚的差额部分。

　　因此，在好意思国出售房地产不管是否盈利，都将被幽囚成交价的10%-15%。这笔钱由买方截下，在成交后的20天内上交国税局。买方如若莫得照章预扣这笔税款，房屋全额成交，会面对1万好意思元的罚金。如若番邦卖主以后据实报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应交纳的税款)，国税局扣除税款后再退还剩余部分；如若卖主莫得报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税)，国税局就充公这笔预扣款。

　　另外，番邦东谈主在好意思国的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。好意思国身份的居民也有这两个税，但每个东谈主一世有543万的免税额度，老婆的免税额高达1086万好意思元。然则番邦东谈主将好意思国财产进行赠与或罗致时，免税额唯有6万，6万以上要交纳40%的赠与税或遗产税。

　　关于金额浩瀚的投资型房产，赠与税和遗产税的触及数额可谓惊东谈主。曾有一位投资者在曼哈顿购置了一套价值千万好意思元的房产，不意两年后这位房东因车祸厌世，房产由其子罗致。笔据好意思功令律章程，联邦税局需要征收40%的遗产税，纽约州也要征收10%的遗产税，其子无奈只好卖掉房产来缴税。(驻都集国记者 袁博)